Tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư phát triển dự án của các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019, các doanh nghiệp sẽ đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo phân tích của giới chuyên môn, những khó khăn trên chỉ mang tính tạm thời và lại có tác dụng gián tiếp mở ra những con đường phát triển mới cho các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM.
Nhận diện những khó khăn
Năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính từ đầu năm đến tháng 10/2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường chỉ khoảng 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà.
Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%. So sánh với tình hình thị trường cùng kỳ của năm trước đó, cho thấy sự sụt giảm về nguồn cung lẫn giao dịch khá đáng kể.
Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.
Theo phân tích của các chuyên gia, sự sụt giảm trên của thị trường không xuất phát từ nguyên nhân lực cầu giảm, mà đến từ nguyên nhân nguồn cung đưa ra thị trường ít, không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường, dẫn đến giao dịch sụt giảm.
Tại một hội thảo đánh giá về thị trường bất động sản năm 2019 mới đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong năm 2019, khả năng thị trường bất động sản gặp 2 vướng mắc lớn nhất là nguồn cung và vốn.
Về nguồn vốn cho thị trường, theo ông Nam, ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng, từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, đến các dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài.
Trong khi đó, tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư phát triển dự án của các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn ngân hàng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019, các doanh nghiệp sẽ đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản.
 |
| Chương trình chỉnh trang đô thị của TP.HCM sẽ mang đến nhiều cơ hội mới cho thị trường địa ốc. |
Khó khăn thứ 2 là điểm nghẽn về nguồn cung. Theo ông Nam, hiện nay Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm mục đích làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian vừa qua.
“Công cuộc phòng chống tham nhũng rất được dư luận xã hội và quần chúng nhân dân đồng tình. Tuy nhiên, nó cũng khiến xuất hiện điều không mong muốn với thị trường địa ốc là trong trung hạn sẽ làm giảm đáng kể số dự án và ảnh hưởng tới nguồn cung.
Thực tế, trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ ‘vừa làm vừa nghe ngóng’ hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án”, ông Nam chia sẻ.
Nhiều cơ hội chờ đón
Theo các chuyên gia bất động sản, mặc dù dự báo thị trường bất động sản sẽ gặp phải những khó khăn nhất định. Song đây chỉ là những khó khăn mang tính tạm thời, còn trên thực tế, thị trường bất động sản có nhiều cơ hội để phát triển. Thậm chí, những khó khăn trước mắt có thể thúc đẩy các thành viên thị trường tư duy phát triển các con đường phát triển mới.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, nếu nhìn lại năm 2017 và năm 2018, chúng ta có thể nhận thấy rằng, sự hoạt động của nhà đầu tư bất động sản trong nước lẫn quốc tế tại thị trường bất động sản Việt Nam diễn ra khá sôi nổi. Điều này được chứng kiến từ thực tế tham gia khá mạnh mẽ của các nhà đầu từ đến từ Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc), Nhật Bản, Hàn Quốc…, trong khi điều này ở những năm trước đó chỉ diễn ra ở mục tiêu chỉ xoay quanh việc thăm dò, tìm kiếm một cơ hội phát triển tại nước ta.
Theo ông Khương, nhìn vào hoạt động đầu tư FDI tại thị trường bất động sản Việt Nam sôi động với quy mô các dự án từ lớn đến nhỏ chính là một minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và một chu kỳ phát triển mới bền vững của thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, tiềm năng cao, thì kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư thế giới nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định.
Bên cạnh đó, các yếu tố về chính sách và pháp lý cũng hỗ trợ rất nhiều trong việc nâng tầm Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư. Trong năm 2019 và thời gian tới, họ sẽ còn tiếp tục lên kế hoạch và chiến lược đầu tư lâu dài để củng cố vị thế và tối đa hóa giá trị cho mình tại thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các hoạt động đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các hình thức mua bán sáp nhập (M&A).
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dư địa phát triển của thị trường bất động sản phía Nam có thể nhận diện được khi nhìn vào các yếu tố cơ bản nhất là tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số tăng cao dẫn đến nhu cầu nhà ở rất lớn. Mặt khác, tiềm năng lớn của thị trường bất động sản phái Nam nhìn vào chiến lược phát triển đô thị với nhiều chương trình lớn.
Theo đó, Quy hoạch Vùng TP.HCM, trực tiếp là Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM định hướng đến năm 2030; Kế hoạch triển khai thực hiện các dự án hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông, metro; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó có Chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; Chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; Đề án xây dựng đô thị thông minh và Đề án xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP.HCM; Kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016 – 2020; Kế hoạch triển khai thực hiện các dự án Khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị… đều là những yếu tố tiềm năng định hướng sự phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Theo ông Châu, vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản trong ngắn hạn là tình trạng mất cân bằng cung – cầu khi cung bất động sản vẫn không khớp được với nhu cầu của thị trường. Nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh. Đồng thời, khi phát triển được các dự án, chủ đầu tư cũng chăm chút hơn, tư duy để các sản phẩm mới lạ, độc đáo hơn để khi đưa ra là chiến thắng và đó cũng là nền tảng để thị trường phát triển bền vững.
“Các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 – 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền, đồng thời cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản”, ông Châu góp ý và cho rằng, một khi các doanh nghiệp có sự chuẩn bị tốt sẽ có nhiều cơ hội để nắm bắt thành công trong thời gian tới.
