Xu hướng ly tâm có nghĩa là dịch chuyển ra xa khu trung tâm, xu hướng này đang ngày càng phát triển. Đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực Tp.HCM đã thực sự khan hiếm, điều này đã khiến các doanh nghiệp có xu hướng đổ về vùng ven. Vì thế, giá nhà đất các tỉnh ven Tp.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2019.
TP.HCM “đói” nguồn hàng mới
Quỹ đất khan hiếm, thủ tục dự án ngày càng siết chặt khiến thị trường bất động sản Tp.HCM rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung mới. Tính từ đầu năm 2018, số lượng dự án nhà ở triển khai trên địa bàn khá hạn chế, có doanh nghiệp hầu như không có dự án nào được chào bán ra thị trường.
Đơn cử, tập đoàn Hưng Thịnh, một doanh nghiệp luôn dẫn đầu về phát triển căn hộ trung cấp tại Tp.HCM, năm 2016-2017, cứ trung bình 1 quý sẽ triển khai ít nhất 1 dự án mới thì xuyên suốt cả năm 2018, chỉ có duy nhất 1 dự án căn hộ tại quận 7 mở bán và đã bán xong từ quý III. Một ông lớn khác là Novaland năm 2018 cũng chỉ triển khai duy nhất 1 dự án căn hộ tại quận 2. Theo kế hoạch, năm 2019 Novaland chỉ có thêm 1 dự án hạng sang ở thành phố.
Dù nắm trong tay nhiều quỹ đất đẹp nhưng năm 2018, Him Lam Land không tung ra một dự án bất động sản nào ở khu vực Tp.HCM. Doanh nghiệp này cho biết, dự kiến phải đến giữa năm 2019 mới tung thêm 2 dự án mới trên địa bàn thành phố và số lượng căn không nhiều. Ngoài ra, hàng loạt doanh nghiệp lớn khác như Thủ Đức House, Đất Xanh, Phú Đông Group, Phúc Khang từ đầu năm đến nay chỉ đưa ra thị trường 1-2 dự án và bán xong trong thời gian ngắn. Thậm chí có doanh nghiệp như Him Lam, An Gia, Kiến Á, Phú Long… còn không có dự án nào từ đầu năm đến nay.
Nguồn cung bất động sản Tp.HCM có dấu hiệu sụt giảm mạnh trong quý III/2018.
Ngay cả quý IV, thời điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất trong năm cũng chỉ có thêm 2 dự án là Vincity của Vingroup và 1 dự án của Khang Điền chào bán ra thị trường. Tình trạng không khá khẩm hơn với thị trường đất nền khi từ quý II đến nay chỉ có khoảng 3 dự án mới chào bán. Số liệu từ HoREA cho thấy, nguồn cung mới tại Tp.HCM đã giảm rõ nét. Tổng sản phẩm nhà ở tính đến thời điểm hiện tại giảm 44,5% so với cùng kỳ. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, trung cấp giảm 32,6%, bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%.
Bàn về nguyên nhân khiến nguồn cung BĐS Tp.HCM ảm đạm trong năm 2018, ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group cho rằng, gánh nặng chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến các doanh nghiệp khó khăn hơn trong đầu tư dự án mới. Quy trình thủ tục pháp lý để đầu tư dự án vẫn còn quá phức tạp, ngày càng siết chặt gây tốn nhiều thời gian và chi phí của doanh nghiệp. Hiện nay, không ít dự án đang ách tắc ở khâu pháp lý, nên chưa biết đến lúc nào sẽ được tung ra thị trường. Nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tiếp tục tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật.
Giá nhà đất vùng ven leo thang
Đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực Tp.HCM đã thực sự khan hiếm. Bên cạnh đó, mật độ dân số đông khiến thành phố hạn chế phát triển dự án nhà ở tại trung tâm. Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp có xu hướng đổ về vùng ven. Tuy nhiên, khu vực quận 2, quận 9, Thủ Đức giờ cũng không dễ dàng tìm được đất đẹp, vị trí tốt với giá thành phải chăng. Do đó, các dự án trung cấp, bình dân buộc phải rời bỏ vị trí trung tâm, về các tỉnh tìm cơ hội.
Các dự án bất động sản vùng ven Tp.HCM ngày càng thu hút người mua, giao dịch sôi động.
Làn sóng li tâm bắt đầu bùng nổ trong năm 2017-2018 khi hàng loạt doanh nghiệp từng chỉ tập trung ở Tp.HCM như Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh, TTC Land… đều chuyển hướng phát triển về các thị trường tỉnh. Novaland liên tục triển khai dự án nghỉ dưỡng ở Phú Quốc, Cần Thơ, Bình Thuận; Him Lam tập trung vào thị trường Bắc Ninh; Hưng Thịnh, TTC Land đều có kế hoạch phát triển dự án mới tại Đồng Nai, Vũng Tàu; Phú Đông Group, Bcons đẩy mạnh phát triển về khu vực Bình Dương…
Sự xuất hiện nói trên của các ông lớn giúp hình thành nhiều dự án quy mô, chất lượng tại thị trường vùng ven, thu hút ngày càng nhiều khách hàng về đây săn nhà đất. Động thái này cũng khiến giá đất tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai xác lập một mặt bằng khá cao, tiệm cận mức từ 10-25 triệu đồng/m2, tương đương từ 1-2,5 tỷ/nền 100m2.
Cụ thể, TP. Biên Hòa cuối năm 2016 giá đất chỉ khoảng 4-6 triệu/m2, đến 2017 đạt mức 10-13 triệu/m2 và hiện tại đã lên mức 15-20 triệu/m2. Tại khu vực Nhơn Trạch, giá đất cũng vượt ngưỡng 8-15 triệu/m2. Trong quý III/2018, mức giá cao nhất ghi nhận được là 17-18 triệu/m2. Tương tự, đất tại Long An cũng tăng liên tục. Các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc giá đất đang dao động từ mức 6-10 triệu/m2 với khu vực xa trung tâm, còn khu dân cư hiện hữu, gần đường, trường chợ thì giá lên đến 15-30 triệu/m2. Đất Bình Dương tại hai huyện Dĩ An và Thuận An đang được giao dịch nhộn nhịp với mức giá trung bình vào khoảng 8,5-25 triệu/m2.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản vùng ven, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, việc quỹ đất khan hiếm sẽ khiến nguồn cung mới tại Tp.HCM ngày càng giảm mạnh. Tác động chính là xu hướng li tâm tiếp tục bùng nổ trong năm 2019 khiến giá nhà đất vùng ven tiếp đà tăng cao, với mức tăng dự kiến từ 15-20% đối với phân khúc căn hộ và từ 20-30% đối với thị trường đất nền sổ đỏ. Tuy nhiên chỉ ở những khu vực hạ tầng phát triển nhà đất mới có mức tăng tốt như vậy.
